Une résilience confirmée face aux défis actuels des marchés immobiliers.
L’année 2023 fut ponctuée par des baisses de valeurs, constatées sur plusieurs SCPI. Une période clairement inédite depuis 2008 avec une hausse des taux directeurs particulièrement appuyée et soudaine au démarrage de l’été 2022 !
Historiquement, les marchés immobiliers sont sensibles aux environnements de taux, impactant mécaniquement la balance entre l’offre et la demande. Ainsi, en présence de taux d’intérêt élevés, le nombre de transactions a tendance à diminuer, provoquant un ralentissement de marché.
Les SCPI orientées Bureaux en région parisienne ont particulièrement souffert de ce contexte en 2023 et dont les effets se font encore ressentir aujourd’hui.
En effet, beaucoup de ces SCPI détiennent historiquement un stock de bureaux de taille significative à Paris ou La Défense, achetés bien souvent en haut de cycle. Elles se sont par conséquent fait rattraper par la réalité des valeurs d’expertise actualisées.
Un segment que Norma Capital n’a jamais privilégié, au profit d’une diversification régionale, d’un parc immobilier abondant et diversifié en terme d’actifs (bureaux, commerces et activités logistiques).
Gardons à l’esprit que ce phénomène ne touche donc pas l’ensemble des classes d’actifs immobiliers de façon homogène.
Quel constat et quelle feuille de route à mi-2024 pour les SCPI de Norma Capital ?
Norma Capital dresse un bilan clairement positif, voire optimiste, concernant la vision long terme de sa gamme de fonds. Notre véhicule historique, Vendôme Régions, n’a jamais baissé son prix de part depuis sa création en 2015. Celui-ci a d’ailleurs évolué positivement à 3 reprises sur la période, soit une augmentation globale de plus de 8%.
Aujourd’hui, Vendôme Régions présente toujours une valeur de reconstitution supérieure à son prix de part, soit une décote pour les nouveaux associés de l’ordre de 2,4% actuellement. Il s’agit d’un prix attractif et juste au regard de la situation actuelle en 2024, malgré la tempête de hausse des taux qui semble plutôt derrière nous.
Notons également que la SCPI dispose d’un certain matelas de liquidité, destiné à saisir de nombreuses opportunités sur l’exercice en cours. Mais pas de précipitation pour autant : la qualité de nos acquisitions reste au cœur de nos priorités. Ce niveau d’exigence permet notamment à Vendôme Régions d’avoir des taux de distribution systématiquement plus élevés que les moyennes du marché* depuis bientôt 10 ans (6,01 %** sur 2023).
Cette évolution historique du prix de part de Vendôme Régions, couplée à un haut niveau de collecte et d’acquisitions sur 2023, permet à Norma Capital de créer un véritable réservoir de valeur potentielle pour les années à venir, et cela pour l’ensemble de ses véhicules sous gestion.
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Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution d’une SCPI représente la somme de la valeur totale de son patrimoine (valeur vénale de tous les immeubles détenus) et de l’ensemble des frais et autres droits payés pour l’acquisition de ces immeubles.
L’évolution de cette valeur est encadrée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). En effet, le prix de part d’une SCPI doit être en permanence situé dans une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.
La valeur de reconstitution des SCPI Vendôme Régions et NCap Éducation Santé est supérieure aux prix de la part ces dernières années. Ce qui signifie que le prix de part est sous-évalué à l’instant T, constituant ainsi un prix d’entrée intéressant pour les investisseurs entrants.
L’écart et l’évolution dans le temps entre la valeur de reconstitution et le prix de part d’une SCPI sont des indicateurs essentiels pour apprécier la santé financière d’une SCPI et l’évolution de la valeur de son patrimoine.
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Evolution du prix de la part et de la valeur de reconstitution de la SCPI Vendôme Régions
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Concernant notre SCPI NCap Education Santé (Ex Fair Invest), nous avons d’ailleurs revalorisé la part de +1% en 2023. Une des rares SCPI du marché sur l’exercice passé à avoir pu se le permettre.
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Evolution du prix de la part et de la valeur de reconstitution de la SCPI Ncap Education Santé
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Notre SCPI NCap Continent boucle quant à elle sa première année de lancement (6.59%*** de taux de distribution annualisé en 2023) ; l’enjeu pour cette dernière est de poursuivre ses acquisitions en Europe, notamment en Espagne. Un pays actuellement propice aux opportunités sur les classes d’actifs ciblées par la SCPI, au même titre que d’autres zones en Europe, sur lesquelles nos équipes d’investissement sont en veille.
En résumé : une gamme de 3 SCPI résilientes et en progression, des revenus identifiés sur des stratégies différentes pour un patrimoine diversifié et robuste.
Un momentum de marché toujours favorable aux acheteurs ?
Un consensus semble se dessiner concernant le scénario de la baisse des taux, qui pourrait s’orchestrer doucement dès la seconde partie de l’année 2024. Les taux directeurs engagent leur déflation depuis le 6 juin dernier. Cela constitue un signal positif pour une meilleure visibilité de la valeur des actifs immobiliers. Néanmoins, la fenêtre de tir sur les mois en cours et à venir s’avère toujours très intéressante.
Si les opportunités qualitatives à des prix raisonnables existent, elles n’en demeurent pas moins rares. Nous préférons donc ne pas agir avec précipitation, avec un maintien d’exigences à tous niveaux sur la qualité de nos acquisitions. Notre travail de sourcing est donc particulièrement poussé et rigoureux actuellement, au sein des équipes d’investissement. Nous construisons aujourd’hui votre patrimoine de demain et les crises successives nous imposent de rééquilibrer nos exigences pour encore plus de solidité à long terme des revenus.
*Le taux de distribution moyen en 2023 est de 4.52% (source : IEIF – Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière).
** Taux de distribution : division du dividende brut versé au titre de l’année 2023 par le prix de souscription au 1er janvier 2023. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
*** Taux de distribution sur valeur de marché annualisé. – Donnée non conforme aux modalités de calculs de l’ASPIM.
